|
Одним из наиболее сложных и запутанных вопросов для риелторов и инвесторов является определение текущих коэффициентов Валового и Чистого Доходов и Ставок Капитализации. Для определения стоимости доходной недвижимости в целом используются Коэффициенты Валового и Чистого Дохода или Ставки Капитализации по сопоставимому имуществу.
Здесь существует ряд трудностей:
Найти сопоставимую недвижимость и рыночную информацию Информация, относящаяся к продаже коммерческой собственности, часто является конфиденциальной и ее сложно получить. В то время как цена продажи обычно может быть определена, то данных о выписке о Доходах и Расходах, Чистому операционный доход и т.д. зачастую нет, что создает трудности для вычисления финансовых показателей. Определение скрытых мотивов, находящихся за покупкой и корректировка цены покупателей. Финансовые показатели – это просто коэффициенты, которые были выведены из цены покупки и финансовых данных. Они отображают позиции и результаты переговоров между покупателем и продавцом, экономические условия и т.д. В некоторых случаях, покупателем могут двигать соображения о налоге на доход от недвижимости, в других случаях причиной может быть перевод денег в другую страну зарубежным инвестором. Часто, покупатели делают корректировку, чтобы компенсировать определенные обстоятельства, относящиеся к определенной недвижимости. В качестве примера, если покупатель оценивает, что немедленно требуется вложить $250 000 на капитальный ремонт, то в таком случае $250 000 будут вычтены из цены покупки. Кроме того, если здание предположительно имеет первую ипотеку, которая находится намного ниже текущей ставки, то покупатель может заплатить больше за недвижимость, чем за аналогичную недвижимость, которая требует финансирования при текущей рыночной ставке. Если аналитик не знает о специфических основаниях покупки или продажи или, что покупатель сделал корректировку цены по причине особых обстоятельств, таких как необходимость капитального ремонта, или наличие выгодного или невыгодного финансирования, то тогда финансовых показатели будут вычислены неправильно. Это приведет к неверной, вводящей в заблуждение, оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. На первый взгляд, вычисление ставок капитализации кажется относительно простым процессом. Однако, он чреват сложностями и неопределенностью, и требует много усилий по поиску информации, расспросов, быть в курсе различных особых обстоятельств, которые могут исказить ответы. Количество аналогичной собственности ограничено. Найти аналогичные варианты недвижимого жилья относительно легко. Обычно есть много недавних сделок купли-продажи и масса сопоставимой или почти сопоставимой недвижимости. В противоположность этому, продаж коммерческой недвижимости относительно немного, и найти сопоставимую недвижимость очень сложно, потому что может не быть много сопоставимых объектов недвижимости, и получение информации такой как, доходы и расходы может быть сложным. Например, будет сложно найти сопоставимую недвижимость для 10-летнего пригородного торгового комплекса, площадью 5 000 квадратных футов, у которого есть 5 арендаторов с различными датами продления аренды и который находится в неудобном месте для торговли. Вряд ли может быть в наличии абсолютно сопоставимая недвижимость, которая была продана, так сказать, «недавно». Подход в этой ситуации состоит в том, чтобы попробовать найти какие-нибудь сделки купли-продажи, которые, по крайней мере, близки к этой ситуации, а затем сделать корректировку цены и попытаться принять во внимание специфические отличия, такие как сроки продления арены, факторы месторасположения, возраст, финансы, и т.д. Чистый операционный доход, возможно, наиболее широко используемый финансовый показатель здания, и часто используется в определении стоимости недвижимости. Чистый операционный доход - это сумма денег, остающаяся после вычета Операционных расходов из Эффективного валового дохода (англ. аббр. EGI). Существует несколько пунктов, которые часто указываются в финансовых отчетах, которые должны быть удалены до вычисления Чистого операционного дохода (англ. аббр. NOI). Уплата капитального долга, т.е. выплаты основной суммы и процентов не принимаются во внимание, потому что Чистый операционный доход отражает способность недвижимости приносить доход без учета финансирования. Амортизационные отчисления или любые другие чисто бухгалтерские отчисления или отчисления подоходного налога пренебрегаются. Капиталовложения, которые обеспечивают долговременную выгоду, такие как замена устройств, покраска здания не принимаются во внимание.
Ставка капитализации
Ставка капитализации вычисляется таким образом:
Ставка Капитализации = (Чистый операционный доход / Рыночная стоимость) х 100
Ставка Капитализации = (NOI /MV) x 100
Например:
Чистый операционный доход (NOI): $239,430
Рыночная стоимость (MV): $3,420,000
Ставка Капитализации = (239,430 / $3,420,000) x 100
Ставка Капитализации = 7%
Ставка капитализации 7% представляет годовую прибыль до выплат по ипотеке и подоходным налогам по суммарному инвестированию в размере $3 420 000.
И наоборот, если можно установить Ставку Капитализации на основании данных по сопоставимой недвижимости, то мы можем определить вероятную цену продажи недвижимости. Например, если ставка капитализации равняется 7,5 % исходя из сопоставимой недвижимости, и Чистый операционный доход (NOI) для здания равняется $105 000, то потенциальная цена продажа может быть подсчитана следующим образом:
MV = (NOI / Кап ставка) x 100
MV = (105,000 / 7.5) x 100
MV = $ 1,400,000
Коэффициент чистого дохода (NIM)
Коэффициент чистого дохода (NIM) является обратным от Ставки капитализации
NIM = 100 / Ставка капитализации
или Ставка капитализации = 100 / NIM
В качестве примера, если NIM равняется 11, то Ставка Капитализации равняется:
Ставка Капитализации = 100 / NIM
Ставка Капитализации = 100 / 11
Ставка Капитализации = 9.09%
Как Ставка Капитализации, так и ее эквивалент - Коэффициент Чистого Дохода используются в секторе недвижимости для произведения оценки рыночной стоимости недвижимости. Однако, в последнее время, Ставка Капитализации стала более популярным финансовым показателем. Вне зависимости от того, какой показатель используется, они оба выводят одинаковую оценку рыночной стоимости.
Коэффициент Чистого Дохода выражается следующим образом:
Коэффициент чистого дохода (NIM) = Рыночная стоимость / Чистый операционный доход т.е. NIM = MV/ NOI
Например:
Чистый операционный доход: $239,430
Рыночная стоимость (MV): $3,420,000
NIM = MV / NOI
NIM = 3,420,000 / 239,430 = 14.28
И наоборот, если можно установить Коэффициент Чистого Дохода на основании сопоставимой недвижимости, то мы можем определить вероятную цену продажи недвижимости. Например, если Коэффициент Чистого Дохода равняется 7,0 и основывается на данных по нескольким сопоставимым объектам, и Чистый операционный доход (NOI) для здания равняется $180 000, то потенциальная цена продажа может быть подсчитана следующим образом:
MV = NOI x NIM
MV = $180,000 x 7
MV = $1,260,000.
Вышеуказанная информация предоставляется исключительно в порядке информации, она не носит юридический характер и не является юридической консультацией. Для более детальной информации, свяжитесь с соответсвующими специалистами в области юриспруденции, финансов или недвижимости.
|
