|
 В Британской Колумбии квартиры (кондоминиум) попадают под действие закона о жилье (Strata Property Act), вступившем в силу с июля 2000 года, вместо закона о Кондоминиумах (Condominium Act).
Форма владения Strata включает лофты, квартиры, городские дома (townhouses), полудуплексные строения с общим участком, земельные участки, на которых находятся дома домовладельцев с совместным долевым владением.
Strata Property Act определяет обязанности застройщиков, владельцев, домоуправления, и компании, управляющей жилищным объединением (комплексом) по поручению домоуправления.
Закон Strata Property Act касается проблем, возникших в 90-е годы и связанных с неправильным, без учета особенностей морского климата западного побережья, дизайном застроек. Правительство разработало финансовую программу реабилитации, и практически каждое строение в Ванкувере и Ричмонде, пострадавшее в результате этой проблемы, на сегодняшний день лучше, чем новое.
Новый закон заложил основу для новых уровней освещения деталей в вопросе управления и владения собственностью в рамках жилищного комплекса. Форма B, оформленная менеджером жилищного объединения, является необходимым документом для любой сделки по продаже жилья и представляет собой детальное изложение информации по состоянию, предварительной оценке предстоящих работ по благоустройству и финансовое положение жилищного комплекса.
Квартиры/кондоминиумы
Невысокие строения (до 4-х этажей включительно) обычно деревянные, каркасного типа, и многоэтажные строения – бетонные. Большинство строений в центре города – бетонные.
В жилых кварталах, где частные дома соседствуют с многоквартирными застройками, тип строительства в основном каркасный.
Парковка
В подземном гараже имеется парковка для каждого лота в отдельности, и ежемесячные выплаты покрывают расходы по обслуживанию, менеджменту и благоустройству общих для всех жильцов участков комплекса. Расходы по обслуживанию базируются на размере жилья, количества парковочных мест, площади балконов, и тд.
Более низкая плата за обслуживание
Ввиду разницы в климате (меньшая необходимость в уборке снега и обслуживании террирорий комплексов, и тд) месячные выплаты по обслуживанию ниже в Ванкувере, чем аналогичные выплаты в Торонто в жилищных комплексах сходного типа.
Смежные жилищные строения (Townhouses) в Ванкувере
Смежные жилищные застройки очень популярны в районах, окружающих Ванкувер, включая Ричмонд. У каждого владельца жилища на первом этаже есть небольшой персональный участок. Чаще всего эти строения имеют два или три жилых уровня.
Расходы по обслуживанию и парковка
По-прежнему существуют месячные выплаты по обслуживанию, но парковка, как правило представляет собой отдельный гараж.
Ванкуверские полудуплексы
Эта форма жилищного владения является не редким для Британской Колумбии и популярной в западной части Ванкувера, где покупатели жилья имеют возможность сократить расходы по покупке отдельно стоящего дома. Владение землей долевое и различного рода выплаты оговариваются совместно.
Когда вы приобретаете кондоминиум в Ванкувере, вы автоматически становитесь членом корпорации владельцев (Strata Corporation). Являясь членом такого объединения, вы имеете право голоса в принятии Ассоциацией (Strata council) решений, касающихся внесения изменений в дополнительные законы, благоустройству, ремонту и других вопросов.
Благоустройство жилищного объединения подразумевает благоустройство смежных участков или лотов (strata lots) общей собственности и управление общими средствами. Закон жилищного объединения представляет собой основу демократической структуры действий для корпорации жилищного объединения. 1 июля 2000 года этот закон заменил прежде действующий Закон о Кондоминиумах.
Обязанности:
Управление:
В обязанности корпорации жилищного объединения входит управление общей собственностью, и общими средствами в интересах владельцев.
Ремонт и обслуживание:
Обязанностью корпорации жилищного объединения является ремонт и обслуживание общей собственности (интерьер и экстерьер комплекса, дымоходы, лестницы, балконы, окна, освещение, ограждения и предметы, являющиеся частью экстерьера), а также управление общими средствами.
Страхование:
Корпорация жилищного объединения должна приобрести страховку на общую собственность, включая все строения, указанные в плане жилищного комплекса, общие средства и весь недвижимый инвентарь, построенный или установленный на смежных участках. В дополнение, корпорация жилищного объединения должна иметь страховку, покрывающую ответственность в случае повреждения жилищной собственности или телесного повреждения.
Каждый год домоуправление (Strata Council) должно пересмотреть соответствие страхового покрытия насущным требованиям и отчитаться перед владельцами на общем собрании.
Ведение протокола собраний корпорации жилищного объединения:
Корпорация жилищного объединения должна вести протоколы каждого общего собрания и каждого собрания домоуправления (council meeting), в которые должны быть включены результаты каждого голосования. Корпорация жилищного объединения должна хранить протоколы собраний в течение как минимум шести лет.
Отчеты корпорации:
Корпорация должна составлять следующие отчеты:
- Протоколы Общего Собрания и собраний Ассоциации, в которые должны быть включены результаты каждого голосования,
- Список владельцев с: физическим адресом каждого юнита (участка, квартиры и тому подобное) почтовым адресом, номером, в соответствии с планом комплекса, номером парковки, суммой долевого участие в общей собственности (unit entitlement),
- Список имен и адресов кредиторов по ипотеке, которые заполнили форму С – запрос на уведомление,
- Список всех жильцов,
- Список прав на голосование или других прав предоставленных владельцами собственности квартирантам.
- Бухгалтерские отчеты, показывающие денежный приход и расход и причины расходов, включая соответствующие квитанции,
- Любой другой отчет, требуемый в соответствии с правилами.
Голосование и принятие резолюций:
Каждый смежный участок (Strata lot) имеет право одного голоса и право голосования принадлежит владельцу или его представителю.
Большинство решений, принимаемых на общем собрании, подразумевают необходимость преобладающего числа голосов, трех четвертей голосов или единогласного решения, в зависимости от ситуации.
Преобладающее большинство голосов необходимо:
- для утверждения годового бюджета,
- для внесения поправок в проект бюджета на ежегодном общем собрании,
- для исключения или принятия членов домоуправления,
¾ голосов необходимы:
- для утверждения резолюции по отмене контракта с компанией, управляющей жилищным объединением,
- для утверждения изменений в использование или во внешний вид общей собственности,
- для утверждения статьи расходов,
- для утверждения отдельного сбора средств,
- для внесения изменений в дополнительные законы в рамках плана жилищного комплекса,
- для внесения изменений в количество участков подразумеваемых для сдачи в аренду или арендный срок.
Финансы корпорации жилищного объединения:
Каждая корпорация жилищного объединения должна иметь два фонда: текущий и на непредвиденные расходы. Корпорация жилищного объединения должна отчитываться по каждому фонду отдельно, и все владельцы должны вносить плату в фонды в рамках выплат по жилищному объединению.
Текущий фонд:
Должен быть установлен для выплаты текущих общих расходов. Общими расходами считаются траты по содержанию общей собственности и общих средств корпорации жилищного объединения.
Фонд непредвиденных расходов (Contingency Reserve Fund или CRF):
Должен быть установлен для покрытия возникающих реже, чем два-три раза в год, расходов или не возникают вовсе. По сути, это – фонд нерегулярных расходов.
Финансовые отчеты должны содержать:
- изначальный и на данный момент баланс текущего фонда.
- изначальный и на данный момент баланс фонда на непредвиденные расходы,
- детали, касающиеся доходов корпорации из всех источников,
- детали всех выплат из текущего фонда, включая детали по любым неутвержденным расходам,
- доход и расходы, если таковые имеются, в рамках специальных денежных сборов.
Годовой бюджет должен содержать:
- изначальный баланс в текущем бюджете и CRF (фонд непредвиденных расходов),
- предполагаемые доходы из всех источников помимо выплат по жилищному объединению (strata fees),
- предполагаемые расходы в рамках текущего фонда,
- сумму всех взносов в текущий фонд и CRF,
- месячный денежный взнос с каждого смежного участка в текущий фонд и CRF,
- предполагаемый баланс в CRF по итогам финансового года.
Вышеуказанная информация предоставляется исключительно в порядке информации, она не носит юридический характер и не является юридической консультацией.
|
